Актуально:
Глядите, кто пришел!
Или как входят на украинский рынок коммерческой недвижимости новые игроки
В западных странах сложилось немало мифов относительно того, какие правила ведения бизнеса действуют нынче на постсоветском пространстве и, в частности, в Украине. И все же, несмотря на все те «ужасы», которые рассказывают друг другу тамошние бизнесмены, иностранных инвесторов достаточно сильно привлекает динамично растущий украинский рынок недвижимости. Журналист «КН» решил выяснить, насколько дружелюбна к «новичкам» наша бизнес-среда, и какие риски могут быть связаны с их решением выйти на украинский рынок.
«ЗАМОРСКИЕ» ГОСТИ ПОТЯНУЛИСЬ В УКРАИНУ
Даже самые поверхностные подсчеты «заморских» игроков на украинском рынке недвижимости показывают, что это перспективное направление бизнеса в нашей стране нынче разрабатывает не меньше двух десятков российских, турецких и западных компаний. Причем их ряды постоянно растут. В числе последних иностранных структур, решивших выйти на украинский рынок недвижимости, была, например, одна из крупнейших международных консалтинговых компаний Boston Consulting Group. Представители BCG не скрывают, что к такому шагу их подтолкнул анализ динамики развития рынка недвижимости в нашей стране. Оценив его потенциал, иностранные консультанты пришли к выводу, что они попросту не имеют права упустить такой рынок.
А вот израильскую девелоперскую компанию Seven Hills привлекла в Украине практически «девственная чистота» нашего рынка складской недвижимости. Первым проектом Seven Hills в Украине стало строительство крупного офисно-складского комплекса Airport City неподалеку от международного аэропорта «Борисполь». Общая площадь этого комплекса зданий коммерческой недвижимости составляет 450 тысяч м², объем инвестиций – 350 млн. долларов. Причем все эти вложения, по прогнозам Seven Hills, окупятся не менее чем через 5 лет.
Проявляют интерес к украинскому рынку недвижимости и американцы. Недавно киевская компания Real Estate Solutions договорилась с крупным американским портфельным инвестором OLYMPUS capital о совместной деятельности в сфере освоения проектов коммерческой недвижимости. На первом этапе сотрудничества партнеры будут заниматься созданием торгово-развлекательных центров форматом 50 тысяч м². Примечательно, что ранее OLYMPUS capital не была замечена на рынках недвижимости стран бывшего СССР. Отрадно, что этот инвестор решил начать свой бизнес в странах СНГ с выхода на киевский рынок, а не московский, хотя еще совсем недавно путь в Украину через Россию был стандартным для каждой иностранной компании.
БЛЕСК И ОПАСНОСТИ НАШЕГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Большинство «старожилов» отечественного рынка недвижимости воспринимает приход иностранцев как весьма позитивную тенденцию. Ведь они привносят новые технологии, новые стандарты ведения бизнеса, новые стандарты качества. Но насколько активны нынешние «миграционные» процессы на рынке? Мнения на сей счет экспертов, опрошенных нашим изданием, сводятся к тому, что хотя поток иностранных специалистов в Украину пока еще довольно ограничен, все же количество таких «гостей» в последнее время стало расти.
Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions:
– Массового выхода новых девелоперов на рынок недвижимости не наблюдается. В последние годы о своем выходе на украинский рынок заявило всего несколько компаний. Рынок недвижимости в Украине действительно является одним из самых прибыльных, существует огромная потребность в торговых и офисных центрах, разработанных профессионалами. Но по единогласному убеждению экспертов, индустрия недвижимости Украины находится на начальном этапе внедрения концепции управления проектами, лишь фрагментарно используя методики и инструменты, получившие широкое распространение и доказавшие свою эффективность за рубежом, в том числе и в России. Во многом такая ситуация объясняется тем, что профессиональные услуги проектного менеджмента на рынке недвижимости Украины предлагают лишь несколько компаний. Западные же профессионалы в данной сфере осторожно относятся к нашему рынку, мотивируя это низким уровнем спроса на качественные услуги такого рода и неготовностью рынка оплачивать их по западным расценкам. Поэтому большинство отечественных девелоперов ориентируются в первую очередь на собственные силы, создавая внутренние подразделения и службы управления проектами.
Наталия СТАВРАТИ, директор по маркетингу национальной девелоперской компании Corporate Property Investments:
– В последние годы иностранные компании стали все активнее выходить на украинский рынок коммерческой недвижимости. Некоторые делали это открыто, иные предпочитали скрывать свой выход от общественности некоторое время. В любом случае, несмотря на стратегию выхода иностранных компаний, очень немногие могут похвастать серьезными достигнутыми успехами.
В условиях украинского рынка недвижимости иностранные игроки часто сталкиваются с незнакомыми им по опыту работы в других странах проблемами. По общепринятому мнению, львиную долю этих неприятных «сюрпризов» провоцирует нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране, а также неурегулированная национальная законодательная база, высокий уровень коррупции в органах власти. Представитель компании Corporate Property Investments советует иностранным компаниям, намеревающимся выйти на украинский рынок недвижимости, как можно глубже изучать специфику местного законодательства и менталитета населения. Сделать это необходимо еще до того момента, когда фактически принято решение о выходе на украинский рынок. Это позволяет нивелировать риск переоценки собственных возможностей в незнакомой общественно-деловой среде.
Еще одной традиционной проблемой украинского рынка недвижимости, с которыми зачастую сталкиваются иностранные компании, являются слишком жесткие требования, предъявляемые к проектам, трудновыполнимым в наших условиях.
Наталии СТАВРАТИ:
– С одной стороны, правильно иметь жесткое понимание критериев проектов, с другой во многих случаях это мешает, поскольку каждый рынок наделен своими особенностямии, с которыми необходимо считаться. В связи с этим многие иностранные компании, еще 2 года назад рассматривавшие только столицу Украины для своих первых проектов, пересмотрели свои взгляды и начали заходить в регионы, поскольку во многих регионах пока еще возможно найти соответствующие определенным критериям проекты по «вменяемым» ценам.
И все-таки эти «ложки дегтя в бочке меда» украинского рынка недвижимости отпугивают далеко не всех иностранцев. Делая ставку на свой профессионализм и деловую хватку, такие компании берутся за реализацию проектов, невзирая на все те риски и неожиданности, присущие нашему развивающемуся рынку. Какую награду получают те из них, которые достигают желаемого результата?
Corporate Property Investments считает, что отечественный рынок коммерческой недвижимости привлекает иностранные компании прежде всего двумя факторами:
Real Estate Solutions подтверждает, что западных инвесторов, несмотря даже на очень высокие риски, привлекает, прежде всего, соотношение доходности местных проектов недвижимости с показателями рынков других европейских стран. По данным этой компании, доходность объектов недвижимости в Украине значительно превышает доходность объектов в странах Восточной Европы. Например, уровень прибыльности инвестиций в отечественные коммерческие объекты составляет 12–15% в год, тогда как рынки недвижимости Польши и Чехии дают на 6% прибыльности меньше. Срок окупаемости офисной недвижимости в Украине составляет три–пять лет, а в странах Европы – 12–15. Сроки возвращения инвестиций в торговой недвижимости составляют в Украине 5–8 лет, в странах Европы – 10–15.
Сергей КАРАМНОВ:
– На сегодняшний день Украина без преувеличения является одной из самых перспективных и быстрорастущих стран Восточной Европы. Активное развитие экономики и розничной торговли, вовлечение в мировое экономическое хозяйство, большое количество населения, рост доходов и потребительских расходов создают привлекательную среду как для украинских, так и для зарубежных девелоперов.
Орест САРАХМАН, коммерческий директор компании «ТКС холдинг»,
Юлия ИЛЬЧИК, руководитель отдела по связям с общественностью и инвесторами «ТКС холдинг»:
– Наш рынок недвижимости привлекает иностранцев своей ненасыщенностью и, следовательно, готовностью принимать новых игроков ритейла (в этом году о своем выходе на украинский рынок заявили такие ритейлеры, как Auchan, Praktiker, OBI, FinnFlare, «Мосмарт», «Вестер» и др.), рынка торгово-развлекательной недвижимости, не говоря об острой нехватке бизнес-центров классов А и В и качественных логистических комплексов. Причем насыщение рынка коммерческой недвижимости можно ожидать только к 2012 году при условии выполнения заявленных проектов. Помимо того, всевозрастающий интерес к Украине со стороны иностранных компаний объясняется следующими факторами:
-
экономическим ростом
-
заметным улучшением инвестиционного климата
-
ростом покупательской способности населения
-
перспективой вступления Украины в ВТО
-
существованием спроса, значительно превышающего предложение.
Олег БЕЛИНСКИЙ, директор девелоперской компании «Европа»:
– Ежегодно на отечественный рынок приходит около 15-ти зарубежных компаний-игроков в сфере недвижимости. Зарубежных инвесторов в сфере недвижимости Украины привлекает дешевая и, в то же время, высокоинтеллектуальная рабочая сила, а также высокая активность внутреннего потребителя. Отталкивает – высокая степень сложности оформления документации. Иногда этот процесс затягивается на годы.
ИНОСТРАНЦЕВ ВСТРЕЧАЮТ С РАСПРОСТЕРТЫМИ ОБЪЯТЬЯМИ
В последние годы рынок недвижимости Украины стал привлекательным «бизнес-плацдармом» не только для западных инвесторов, а и для российских компаний, поднаторевших в подобных проектах на своем, еще более динамичном и высокодоходном рынке. Таким образом, наша страна стала тем местом, где встретились западная и российская культура ведения бизнеса. В чем же проявляются основные отличия в стратегии работы российских и западных компаний на украинском рынке?
По мнению специалистов Corporate Property Investments, российские компании, как правило, значительно быстрее адаптируются к нашим условиям и часто более успешны на украинском рынке недвижимости, поскольку наш рынок в определенной степени повторяет эволюцию российского. В компании «ТКС холдинг» добавляют, что российские компании чаще остальных предпочитают довольно агрессивную политику вхождения на наш рынок, ведь выходцы из этой страны неплохо знакомы как с местными игроками, так и с самим рынком. Однако с другой стороны, благодаря скачкообразному развитию собственного рынка, россияне, в отличие от европейцев, все еще не желают инвестировать в проекты со средней либо длительной окупаемостью.
Отличительная черта большинства западных инвесторов при выходе на украинский рынок недвижимости, по мнению отечественных операторов этой сферы, – повышенная осторожность и некоторая медлительность при принятии решений. «ТКС холдинг» отмечает, что такие игроки чаще всего выходят на рынки отечественных городов-миллионников, не рискуя на первоначальном этапе инвестировать в развитие проектов в меньших городах. Лишь присмотревшись к ситуации на местном рынке и выяснив действующие тут писаные и неписаные правила ведения бизнеса, они берутся за развитие объектов за пределами мегаполисов. В то же время преимуществом западных компаний, по мнению Corporate Property Investments, выступает то обстоятельство, что, выходя на новый рынок, они имеют, как правило, четко отлаженную структуру и схему выхода, часто успешно проверенную в других странах. При этом иностранцы обычно приносят с собой деньги и концептуальную основу будущего проекта. А вот для решения львиной доли организационных вопросов – связанных с поиском и приобретением земли, документальным оформлением строительства объекта недвижимости и пр. – они обычно ищут надежных украинских партнеров.
Сергей КАРАМНОВ:
– В Украине существует много проблем, с которыми могут столкнуться иностранные девелоперы. Прежде всего, это проблемы, связанные с непрозрачностью схемы выделения земельных участков, согласованием проектов, прохождением градостроительного совета и т. д. Украинские девелоперы уже научились решать подобные вопросы. Оттого для иностранных девелоперов, имеющих значительные финансовые возможности, оптимальным способом выхода на украинский рынок является участие в проекте вместе с украинскими партнерами, уже преодолевшими начальную стадию его реализации и не имеющими проблем с отводом земли. Проектов, которые нуждаются в подобном сотрудничестве, очень много.
Олег БЕЛИНСКИЙ:
– Как правило, «на старте» компании предпочитают две основные схемы: прямое и непрямое вхождение на рынок. Прямое предпочитают крупные западные и отечественные компании. Покупается земля под застройку объектов. Непрямое – вхождение в капитал уже существующих на рынке компаний.
Наталия СТАВРАТИ:
– Наиболее часто запрашиваемой схемой, по результатам переговоров с западными компаниями, является создание совместного предприятия с местной структурой под каждый проект. Причем на плечи местного партнера ложится приобретение участка и сопровождение процесса согласований, иногда роль службы заказчика, в то время как иностранный партнер берет на себя создание концепции, проектирование, привлечение финансирования, сдачу в аренду/продажу и управление недвижимостью. Иными словами, западный партнер вкладывает свое know-how, тогда как местный партнер занимается физическим воплощением проекта. Иногда, но в очень редких случаях, иностранные компании предпочитают полностью весь цикл делать самостоятельно, хотя в нашей стране известны лишь единичные примеры такого рода ведения бизнеса и они не совсем успешны.
Похоже, что именно благодаря распространению бизнес-симбиоза иностранных и отечественных игроков рынка недвижимости украинские компании приветствуют приход западных инвесторов в Украину. Ведь таким образом удается избежать острой конкуренции между финансово мощными зарубежными «акулами» бизнеса и нашими мелкими, но цепкими «пираньями» рынка недвижимости. В иной ситуации столкновение противников со столь значительной разницей в весовых категориях неминуемо загубило бы наших операторов рынка. А так уровень конкуренции иностранных и местных компаний на нашем рынке, по оценке Corporate Property Investments , нынче едва ощутим.
Наталия СТАВРАТИ:
– Я считаю, нашей стране пойдет только на пользу дальнейший выход новых иностранных компаний. Отечественные девелоперы, работая с такими партнерами, получат возможность повысить свой уровень и качество возводимых объектов. Кроме того, западные компании, как правило, имеют возможность привлечения серьезных объемов инвестиций. Это может помочь решить проблемы многих крупных «замороженных» проектов и улучшить, наконец, процентное соотношение между заявленными и сданными в эксплуатацию объектами. Полагаю, что интерес иностранных компаний к Украине будет повышаться, прежде всего, после усовершенствования законодательной базы и достижения политической стабильности.
Сергей КАРАМНОВ:
– На сегодняшний день украинские риелторы имеют в запасе 5–10 лет, чтобы подготовиться к конкуренции на внутренних рынках с крупными иностранными риелторскими компаниями. Сильная конкуренция пока не присутствует, хотя уже сегодня ясно, что крупные иностранные компании выйдут на украинский рынок недвижимости, как это уже происходит в таких секторах, как банковский или страховой. Зарубежные риелторы ожидают принятия в Украине понятных законов в сфере недвижимости и риелторской деятельности.
Орест САРАХМАН, Юлия ИЛЬЧИК:
– Поскольку рынок коммерческой недвижимости пока еще «голоден», приход зарубежных компаний только задает динамику его качественного насыщения, создавая здоровую конкуренцию. Но для начального насыщения понадобится еще лет 5. Судя по всевозрастающему вниманию к Украине со стороны зарубежных инвесторов, мы находимся в начале «бума» интереса со стороны иностранных компаний по недвижимости, о чем свидетельствуют уже заявленные проекты «новичков». И, как можно предположить, в дальнейшем успешный пример «первопроходцев» только подогреет интерес тех, кто все еще нерешительно присматривается к Украине.
