Тенденции:

Интригующий расклад

Самый отстающий сегмент столичного рынка коммерческой недвижимости может раньше остальных достигнуть точки насыщения

Для рынка складской недвижимости Киева и столичной области 2007 год стал периодом больших проектов и грандиозных планов. Именно в этом году процессы развития инфраструктуры данного рынка и инвестиционная активность его старых и новых операторов устремились вдогонку за остальными секторами столичного рынка коммерческой недвижимости. И хотя об удовлетворении острого дефицита профессиональных складских площадей в Киеве и пригороде говорить еще рано, вряд ли кто-то станет отрицать тот факт, что некогда застойный рынок развивается нынче семимильными шагами.

СКЛАДСКИЕ РЕКОРДЫ 2007-го

Отличительной особенностью рынка складских объектов, по сравнению с рынками торговой, офисной или иной коммерческой недвижимости, является его способность к быстрому наполнению большими объемами площадей, а значит – ускоренному достижению точки насыщения спроса. Дело в том, что при запуске в эксплуатацию практически любого современного складского объекта на рынок выводятся большие объемы площадей – от 50 до 250 тысяч м², к тому же временные затраты на строительство столь значительных логистических комплексов отнимают от силы год-полтора, особенно в тех случаях, когда оно ведется по технологии БМЗ. Застройщики, занимающиеся возведением офисных или торговых объектов, о таких темпах производства столь внушительных объемов площадей не могут и мечтать. Именно поэтому наблюдающееся в последние год-два оживление интереса отечественных и зарубежных инвестиционных компаний к столичному рынку логистической недвижимости в перспективе может стать причиной настоящего складского строительного бума в Киеве и прилегающих к нему районах Киевской области.

Марта ЯЩИШИНА, аналитик компании Resolution:

− Складская недвижимость Киевской области является самым перспективным сегментом рынка коммерческой недвижимости на данный момент. Активизация процесса развития бизнеса логистики вызвана большим спросом на складские помещения классов А и В, а также выходом на рынок западных компаний.

Юлия ЛЯШЕНКО, заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus:

− Несмотря на то что складская недвижимость является одним из наиболее молодых сегментов коммерческой недвижимости Украины, на протяжении последних полутора лет данный сегмент демонстрирует высокие темпы роста. Фактически каждая третья девелоперская компания заявляет сегодня о том, что обратила свое внимание на складскую недвижимость.

Среди основных факторов, определяющих развитие рынка складской недвижимости в Киевском регионе, по мнению специалистов FIM Consulting Plus, следует выделить следующие:

• привлекательность украинского рынка с точки зрения существующего дисбаланса между спросом и предложением
• географическое положение Украины
• рост покупательской способности населения
• рост объема производства и импорта
• приход в Украину сетевых розничных операторов
• развитие рынка профессиональной логистики
• заинтересованность в данном сегменте со стороны зарубежных инвесторов.

Насколько вырос интерес инвесторов к складской недвижимости, можно судить по темпам застройки, наблюдающимся на этом рынке. Например, в 2005 году не был сдан в эксплуатацию ни один из крупных складских объектов. В 2006-м застройщики вывели на рынок немногим более 70 тысяч м² профессиональных складских помещений. На протяжении 2007-го, по данным аналитиков ряда компаний, прирост складских площадей в столичном регионе составил более чем 100 тысяч м², что для этого рынка является рекордным показателем.

Владислав БАДЕНКО, директор компании Ukrainian Development Group:

− В 2007 году в эксплуатацию вводится 6 объектов складской недвижимости общей площадью 100 916 м². Из них площадей класса А – 78 398 м², класса В – 22 518 м². Стоит отметить, что основная масса складских проектов, завершенных в 2004–2005 годах, была построена пользователями для собственных потребностей. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и 90% объема складских помещений, сданных в 2007 году и заявленных на 2008–2009 годы, будет предложено сторонним арендаторам.

Юлия ЛЯШЕНКО:

− За январь-октябрь 2007 года предложение профессиональной складской недвижимости составило 85 тысяч м², что на 23% больше, чем за предыдущий 2006 год. Отдельной категорией следует выделить склад специального температурного режима, «Скандинавия», общей площадью 40 тысяч м², который был введен в эксплуатацию весной 2007 года. Также среди реализованных проектов выделяются логистические комплексы класса А: «Українські вантажні кур’єри»
(20 тысяч м², Бровары) и East Gate Logistik компании GLD Invest (42 тысяч м², бориспольское направление), арендаторами которого выступили логистическая компания Fiege и сетевая компания «Спортмастер». В августе был введен логистический комплекс общей площадью 10 тысяч м² компании «АсстрА Украина».

К концу текущего года, по даным FIM Consulting Plus, планируется сдача в эксплуатацию первой очереди логистического комплекса «МЛП-Чайка», благодаря чему рынок пополнится еще 30 тысячами м² (общая площадь этого строящегося объекта составит 98 тысяч м², расположен он под Киевом на Житомирской трассе), а также логистического комплекса класса А компании Giffels общей площадью 65 тысяч м². Таким образом, новое предложение по результатам 2007 года, подсчитали в FIM Consulting Plus, составит порядка 200 тысяч м². Общая же площадь профессиональных складских помещений Киевского региона на начало 2008 года будет составлять порядка 425 тысяч м².

Впрочем, несмотря на внушающие оптимизм тенденции на столичном рынке складской недвижимости, о его настоящем подъеме говорить еще рано. Ведь при таких темпах прироста площадей, которые наблюдались в нынешнем году, спрос будет катастрофически превышать предложение еще на протяжении 5–7 лет.

По данным аналитиков компании Ukrainian Development Group, темпы роста спроса на профессиональные складские помещения по-прежнему опережают рост предложения на рынке. По оценкам UDG, объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения в Киевском регионе составляет около 400–500 тысяч м², а потенциальная емкость рынка – 0,75–1 млн. м². Ясно, что при таких «вопиющих» показателях уровень вакантности в складских комплексах Киева и области будет близким к нулю. Resolution отмечает, что cкладские помещения класса А практически повсеместно заполнены на 100%. Склады класса В имеют уровень вакантности не выше 2%. Это подтверждают и специалисты компании HCM Group, по мнению которых уровень вакантности на рынке складских помещений находится на критически низком отметке, в среднем по рынку этот показатель составляет 2,9% при том, что аналогичный среднеевропейский показатель колеблется в пределах 4–6%.

Юлия ЛЯШЕНКО:

− Спрос на качественные складские помещения классов А и В не удовлетворен. В сегменте профессиональных складских помещений классов А и В доля вакантных складских помещений составляет 0%. На сегодняшний день профессиональные площади находят своих арендаторов еще до момента сдачи площадей в аренду. Совокупный спрос на данные помещения составляет около 650–800 тысяч м². По нашим прогнозам, увеличение спроса на профессиональные складские помещения в течение следующих 2−3 лет составит около 25−30% в год.

Марта ЯЩИШИНА:

− В большинстве случаев проекты логистических комплексов создаются под заказ и уже на этапе реализации уже имеют своих арендаторов. Такая практика build-to-suit свидетельствует, с одной стороны, об остром дефиците высококачественных складских помещений и, с другой, – о конкурентной борьбе за будущих клиентов.

ЦЕНЫ ДЕМОНСТРИРУЮТ ЗАВИДНУЮ СТАБИЛЬНОСТЬ

Условия игры на рынке складских помещений сегодня диктуют арендодатели, которые, пользуясь острым дефицитом площадей, держат очень высокий уровень арендных ставок. Для сравнения: средняя стоимость аренды складских помещений класса А в странах Евросоюза стабильно держится на уровне 5–6 у.е./м² в месяц. У нас же цены на протяжении последних нескольких лет в два раза превышают европейский показатель. Впрочем, к чести операторов рынка складских помещений стоит отметить, что, несмотря на высокий уровень инфляции и общее удорожание товаров и услуг, наблюдавшееся в Украине на протяжении нынешнего года свои цены они пока еще не поднимали.

Галина КАВЕРДОВА, руководитель департамента отдела продаж HCM Group:

− Базовая ставка аренды качественных складских помещений в 2007 году была на уровне 8–11 у.е./м² в месяц, в столице эта цифра составила 16 у.е./м² в месяц (в ситуации по складскому рынку мы руководствуемся данными отчета Colliers International и своими объектами). Другими словами можно сказать, что арендные ставки на склады в этом году существенно не отличаются от цен 2006 года.

Владислав БАДЕНКО:

− Исходя из проведенного аналитиками Ukrainian Development Group исследования, на ноябрь 2007 года средняя арендная ставка в классе А составляет 12,8 у.е./м² в месяц. Средняя арендная ставка в классе В составляет 10,5 у.е./м² в месяц. В то же время ставка аренды склада химической продукции класса В гораздо выше и составляет 25 у.е./м² в месяц. Средняя арендная ставка в классе С – 6.5 у.е./м² в месяц. Средняя арендная ставка в классе D – 4 у.е./м² в месяц. Помимо базовой арендной ставки арендаторы оплачивают и операционные расходы (обычно между 1,5 и 2,5 у.е./м² в месяц) и 20% НДС.

Марта ЯЩИШИНА:

− Пока спрос превышает предложение, арендные ставки будут расти. Средняя ставка аренды высококачественных складских помещений находится в пределах 7–14 у.е./м² в месяц в зависимости от качества, условий аренды, а также специальных условий хранения. Дополнительные эксплуатационные платежи, как правило, составляют 1–1,5 у.е./м² в месяц.

Опрошенные нашим журналом эксперты считают, что основным фактором, влияющим на ценообразование на рынке складской недвижимости, по-прежнему является острый дефицит качественных площадей. Между тем, на первый план постепенно выходят и потребительские качества самих объектов, и по мере насыщения рынка предложением эта тенденция будет усиливаться.

Владислав БАДЕНКО:

− Основными параметрами, определяющими привлекательность складского комплекса для арендаторов, являются его месторасположение, грамотная концепция, инфраструктурное наполнение и квалифицированное обслуживание. Наиболее предпочитаемым местом для аренды складских помещений является 35-километровая зона за пределами Киева. В целях получения эффективного экономического результата девелоперы и застройщики еще на этапе подбора земельного участка уделяют значительное внимание его приближенности к железнодорожным веткам и важным транспортным магистралям.

Специалисты компании Resolution считают, что решающую роль в вопросе формирования арендных ставок в обозримом будущем сыграют качественные характеристики и сервисные услуги компаний, управляющих складскими комплексами, такие как:

• наличие удобных подъездных путей
• наличие системы кондиционирования
• обеспечение пожарной безопасности
• наличие автоматизированных систем управления логистическими процессами
• страхование материальных ценностей, переданных на хранение
• наличие дополнительных услуг и инфраструктуры (офисных помещений, стоянки и пр.).

На сегодняшний день львиная доля объектов складской недвижимости столичного региона абсолютно не соответствует перечисленным выше критериям качества. Доминирующее положение на этом рынке сегодня занимают помещения низкого качества, в которых зачастую недоступны даже самые элементарные «удобства», такие как отопление и нормальная вентиляция.

По данным Ukrainian Development Group, по состоянию на ноябрь 2007 года в Киеве функционировало 18 логистических комплексов классов А и В. Из них: класса А – 10 объектов общей площадью 148 898 м²; класса В+ − 1 объект общей площадью 10 000 м²; класса В – 7 объектов общей площадью – 174 318 м². В целом структура рынка по классности помещений, по данным этого источника, выглядит следующим образом: класс А – 13%, класс В – 16%, класс С – 34%, класс D – 37%.

Галина КАВЕРДОВА:

− Многие клиенты, как и раньше, арендуют помещения на промышленных предприятиях и имущественных комплексах; такие непрофессиональные помещения составляют основную часть предложения на рынке. Среди заявленных к реализации объектов доминируют склады класса А. Это связано в первую очередь с тем, что требования клиентов возросли в разы. Сегодня предпочтения отдаются складам с комплексным обслуживанием, которое включает таможенные услуги, ведение учета, осуществление климат-контроля на складах, возможность транспортировки грузов с возможностью их перегрузки на различные виды транспорта.

Марта ЯЩИШИНА:

− На киевском рынке логистики 60% складских помещений занимают склады класса D. Это переоборудованные производственные площадки низкого качества, в основном непригодные для качественного хранения, складирования и логистики, не отвечающие минимальным современным требованиям. Доля непрофессиональных складских помещений будет преобладать на отечественном рынке до того момента времени, пока не начнется острая конкуренция и пока потребность в автоматизации процессов логистики не возобладает над низкими арендными ставками и дешевизной людских ресурсов.

Вместе с тем, в ближайшие несколько лет, по прогнозам специалистов, на первый план выйдет такая важная характеристика любого складского объекта, как месторасположение. Наиболее рентабельными, по выводам Resolution, могут стать складские помещения высокого класса, расположенные преимущественно в Киевской области вдоль крупных транспортных магистралей с активным грузопотоком. Основными стратегическими направлениями строительства складских комплексов, вероятно, станут северное (черниговское), западное (житомирское, ковельское), южное (одесское) и восточное (бориспольское) направления. Между тем, сегодня, в связи с дефицитом земельных участков, подходящих для строительства крупных складских комплексов, операторы этого рынка все больше внимания уделяют территории, лежащей возле Киева на левом берегу Днепра − в основном это бориспольское направление.

Галина КАВЕРДОВА:

− По мнению многих экспертов, идеальным расположением складских комплексов является 15–25-километровая зона вокруг Киева. Если еще до недавнего времени наиболее выгодным расположением девелоперы считали правый берег Днепра, то сейчас и левый берег также рассматривается как перспективное месторасположения объектов складской недвижимости – около 30% проектов, заявленных к реализации в 2007–2008 годах, расположены как раз в левобережной части Киевской области.

СПРОС БЕЗ НАЧАЛА И КОНЦА

Потребность в значительных земельных ресурсах, которую испытывают нынче операторы рынка складской недвижимости, обусловлена ростом масштабов складских проектов, реализация которых намечена на территории столичного региона в ближайшие несколько лет. Если еще два года назад крупной новостройкой считался склад в 25–40 тысяч м², то уже в следующем году на рынок должны выйти несколько логистических комплексов полезной площадью более чем 100 тысяч м² каждый. В целом на 2008–2009 года уже заявлено такое количество складских проектов, что в случае их реализации на рынок, по подсчетам Ukrainian Development Group, будет выведено более 1,2 млн. м². Такой «эмиссии» площадей будет вполне достаточно, чтобы удовлетворить нынешний острый спрос и немного приблизить арендные ставки на этом рынке к общеевропейскому уровню.

Между тем, даже те 1,2 млн. м², которые ожидаются до 2010 года, не смогут полностью решить всех проблем столичного рынка складской недвижимости.

Галина КАВЕРДОВА:

− На конец 2007 и первую половину 2008 года к реализации заявлен ряд логистических и складских комплексов, среди которых можно назвать такие: «Комодор», «КМП», «МЛП-Чайка», «Копылов», West Gate Logistic; в ноябре 2007 года была открыта первая очередь складского комплекса общей площадью 14 700 м² класса А от HCM Group; все вместе – общей площадью приблизительно 314 000 м². Даже если заявленные проекты выйдут в срок, то существующий спрос будет удовлетворен только на 60%. Также нужно учесть ежегодное повышение спроса на 15–20% в связи с выходом на украинский рынок крупных международных ритейлеров и логистических операторов.

Спрос, пусть и не такой острый, как раньше, сохранится еще достаточно долго, поскольку переехать в более качественные помещения захотят те арендаторы, которые ютятся сегодня в помещениях низкого качества. А таковых сегодня − подавляющее большинство, ведь по данным Ukrainian Development Group, из 1183 тысяч м², которые сегодня составляют складской фонд столичного рынка, 950 тысяч м² приходится на помещения классов С и D.

Марта ЯЩИШИНА:

− По мере насыщения рынка складской недвижимости и обострения конкуренции между его операторами начнутся массовые переезды арендаторов из помещений более низкого качества в более высокого. Так как насыщение рынка можно прогнозировать на 2009–2010 года, то и ощутимые «миграции» начнутся не раньше этого срока.

Галина КАВЕРДОВА:

− Возможно, через несколько лет, после появления крупных индустриальных парков с сильной складской составляющей, можно будет говорить о влиянии на рынок «миграции» из складов более низкого класса в склады более высокого класса. Но так как сейчас основной объем предложения занимают непрофессиональные склады, которые не отвечают международным требованиям, многим компаниям приходится довольствоваться складами так называемого класса С (неотапливаемые необорудованные помещения, в которых других услуг, кроме как уборки, нет). Процессы «массовой миграции» могут сказаться на рынке только тогда, когда предложение «догонит» спрос.

С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА

Константин ИВАНОВ, директор украинского представительства компании Llentabhallen:

− В нынешнем году заметно вырос спрос на поставку материалов для строительства складских объектов по технологии быстромонтируемых зданий (БМЗ). 50% от общего количества предложений, которые наша компания получила в 2007-м, касались именно такого рода проектов. В то же время на производственную недвижимость теперь приходится около 40% предложений, на торговую − примерно 10%.

Стоит отметить, что сейчас в Украине наблюдается резкий рост спроса на строительствор крупных складских сооружений – полезной площадью в 50 тысяч м² и больше. Если 2–3 года назад о возможности строительства таких объектов только говорили, то теперь, после того как появились объекты вроде «МЛП-Чайка», что строится под Киевом на Житомирском шоссе, многие инвесторы решили перейти от слов к делу и взялись за размещение заказов на строительство складских комплексов подобного масштаба.

Уровень цен на материалы, применяющиеся при строительстве складских зданий по технологии БМЗ, в нынешнем году немного вырос. Этот процесс был обусловлен объективными факторами: в начале года вступили в силу изменения в украинских строительных правилах, которые ужесточили требования к ветровым и снеговым нагрузкам и т.д. Из-за этого повысилась металлоемкость конструкций БМЗ и пропорционально выросли цены. Кроме того, свою роль сыграли колебания валютных курсов на международных рынках. Например, наша компания 99% материалов, поставляемых украинским заказчикам, импортирует из Швеции. На протяжении года были отмечены определенные колебания курса доллара по отношению к евро, и это повлияло на конечную цену в сторону увеличения гривневого эквивалента стоимости импортных материалов.

Виктор ТИМОШЕНКО, директор компании «Металлист-Стройметаллконструкция»:

Практика подтверждает, что ускорение темпов строительства является одним из основополагающих факторов сокращения сроков возврата инвестиций. Именно поэтому возведение зданий по технологии БМЗ – сегодня наиболее востребованный метод при строительстве коммерческой недвижимости. Причем на сегодняшний день очевиден довольно активный рост данного сегмента отечественного рынка.

АО «Металлист-Стройметаллконструкция» предоставляет своим заказчикам широкий спектр материалов и услуг на строительном рынке от проектирования до сдачи объекта «под ключ».

На сегодняшний день технология по изготовлению каркасов БМЗ из гофро-балки (Sin-beam), внедренная на нашем предприятии в 2006 году при поддержке австрийской фирмы Zeman Bauelemente Produktionsges.m.b.H., до сих пор остается единственной в Украине. Применение такой технологии позволяет строить большепролетные здания шириной от 18 до 42 м без дополнительных опор посередине. Это внедрение дает экономию металлопроката примерно в 15–25% на каждом квадратном метре площади здания.

Применение новой технологии позволяет также намного уменьшить сроки монтажа здания в целом благодаря простоте сборки каркаса. А ведь это – экономия денежных средств и сокращение времени передачи объекта инвестору/клиенту.

Весной 2008 года АО «Металлист-СМК» введет в производство еще одну новую технологию в строительстве БМЗ – арочные трапецеидальные профили радиусом до 18 метров системы Legato, которые используются в качестве кровельного самонесущего покрытия. Благодаря механическим свойствам такой профиль позволяет сооружать кровлю без дополнительных каркасов и прогонов, что существенно снижает затраты на материалы и сроки монтажа БМЗ.

Системы Legato пользуются большим спросом в странах Европы и Америки при строительстве складских помещений, цехов, торговых и офисных центров, выставочных комплексов, ярмарочных площадок, навесов на стадионах, мансардных этажей, бассейнов и теннисных кортов.

Имея не только замечательные технологические характеристики, но и обладая высокими эстетическими качествами, системы Legato позволяют создавать эффектные здания в современном стиле. Воздушные и в то же время мощные, «космические» архитектурные формы здания, которые выделяют его на фоне других, делают компанию-владельца узнаваемой, дают ей визуальные преимущества в процессе привлечения клиентов.

Наше предприятие все заказы полностью комплектует необходимыми доборными элементами. На все БМЗ мы совместно с фирмой Zeman Bauelemente Produktionsges.m.b.H. выполняем проекты на стадии КМ.

Что касается ценовой политики – стоимость БМЗ зависит от мировых цен на металлопрокат.

Иван БЕЗЛЕПКИН, руководитель отдела БМЗ компании «АЗБИ»:

– Объем рынка полнокомплектных быстромонтируемых зданий в 2007 году в Украине составил порядка 500 тысяч м². На наш взгляд, динамика роста отечественного рынка БМЗ в 2007 году составила 48%. На 2008 год ожидаем рост рынка по сравнению с 2007 годом на 50%, в основном за счет строительства больших объектов торговли и складских комплексов.

По оценке нашей компании, наиболее распространенными сферами коммерческой недвижимости, в которых используются быстромонтируемые полнокомплектные здания из металлоконструкций, являются: торговые объекты, промышленные объекты, складские объекты, автосалоны, СТО, объекты сельскохозяйственного назначения. В процентном соотношении на складские объекты приходится 35% рынка, торговые объекты – 25%, промышленные – 15%, автосалоны, СТО – 8%, объекты сельскохозяйственного назначения – 7%.

Использование БМЗ в данных сегментах коммерческой недвижимости обусловлено рядом преимуществ технологии полнокомплектных быстромонтируемых зданий. Основное преимущество полнокомплектных быстромонтируемых зданий:

• гибкость проектирования здания и его полное соответствие требованиям заказчика
• ускоренный ввод здания в эксплуатацию
• экономическая эффективность здания
• наивысшее качество здания и комплектующих
• наивысшая комплектация здания
• гарантия высокой будущей стоимости здания.

Сегодня система Lindab Building Systems готова предложить на рынке единственную полностью интегрированную систему кровли LMR600. Панели системы кровли LMR600 крепятся к конструкции кровли при помощи арматуры, состоящей из специального крепежного ушка из нержавеющей стали и крепежной скобы. Эта арматура прокаткой соединена в двойной фальц для образования постоянного механического соединения. При этом:

• подвижная крепежная система обеспечивает гладкое перемещение панелей в продольном направлении при тепловом расширении
• гармошкообразное перемещение больших фальцев обеспечивает перемещение в поперечном направлении
• универсальный двойной неподвижный фальц Pittsburg обеспечивает соответствующую стойкость к атмосферным воздействиям.

Рост цен на комплектные БМЗ из металлоконструкций соответствует изменению цен на металл и материалы, входящие в комплект здания, например теплозвукоизоляция. Общий рост цен соответствует примерно 12–15%. Основным фактором, повлиявшим на рост цен в 2007 году, стало введение новых строительных норм и правил, в частности увеличились расчетные снеговые и ветровые нагрузки. Также прогнозируется в начале будущего года рост цен на металл для изготовления конструкций и наблюдается дефицит, а в связи с этим − рост цен на теплозвукоизоляционные материалы.

Читать "Тенденции" во всех номерах

Кирилл МАВРОВ