Земельный вопрос глазами юриста

Встреча с «черным маклером» - один из основных рисков при покупке/продаже земли

Покупка земельного участка − дело хлопотное и ответственное. Подчас такая сделка таит в себе много скрытых нюансов, связанных с месторасположением участков, их статусом и оформлением прав собственности, что требует тщательного подхода к оценке документов и проверке их подлинности. Многие наши читатели просят редакцию «КН» рассказать, как правильно провести подобную сделку, не потеряв при этом деньги (суммы договоров нередко превышают сотни тысяч долларов) и приобретенную землю. По нашей просьбе юристы юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» согласились провести небольшой «ликбез» на эту тему.

− Земля – выгодное вложение денег, так как это – невосполнимый ресурс. С каждым годом интерес к приобретению земельных участков в Украине растет. Это касается как земель под индивидуальную застройку, так и земель сельскохозяйственного и промышленного назначения. Но как ни странно, рынок земли в Украине до сих пор не сформирован, а земельное законодательство пока еще недостаточно совершенно для того, чтобы оградить участника рынка от фатальных ошибок, причина которых – незнание его специфики и целого ряда «подводных камней».

Что же делать рядовым гражданам, не желающим остаться без земли, за которую уплачена немалая на сегодняшний день сумма денег, и как защититься человеку, который не разбирается в этом вопросе, однако мечтает купить земельный участок? Заняться самим или обратиться за помощью к посредникам? – это одни из главных вопросов, возникающих при покупке (продаже) земли.

Процедура приобретения земли имеет свои особенности и способна отнять как у продавца, так и у покупателя много сил, времени и нервов, ведь пакет необходимых документов исчисляется далеко не одной бумажкой, а структуры, занимающиеся оформлением документов, не всегда заинтересованы в быстром рассмотрении вопроса.

В целях собственной безопасности обращайтесь к специалистам, имеющим опыт в сделках в данной сфере. Они помогут минимизировать большинство связанных с куплей-продажей земли рисков и сделают этот процесс менее затратным в материальном и временном смысле. Такими специалистами на сегодняшний день выступают риелторы (брокеры или маклеры) – но как бы они ни назывались, у многих клиентов существует недоверие к этим участникам рынка. И небезосновательно, ведь наравне с профессионалами на рынке работает масса дилетантов, чья основная цель – получение прибыли любой ценой.

Никогда нельзя иметь дело с так называемыми «черными маклерами», т. е. маклерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим клиентом, ни перед законом.

И если было принято решение обратиться к посреднику, одним из важных моментов является выбор надежного организатора успешной сделки среди изобилия предложений на рынке риелторских услуг, к чему стоит подходить очень взвешенно, выбирая серьезных, проверенных специалистов по недвижимости.

Клиенту следует ориентироваться на риелторскую фирму. В добросовестном, серьезном агентстве недвижимости, заботящемся о своей репутации, недобросовестный риелтор просто не задерживается.

Не стоит принимать решение о выборе агентства только на основе рекламных объявлений, ведь их объем еще не говорит о качестве предоставляемых услуг. Для начала лучше опросить своих знакомых, которые уже пользовались услугами того или иного агентства и остались довольны.

При выборе агентства необходимо обращать внимание на такие моменты:

1. Длительное время работы агентства на рынке риелторских услуг и наличие презентабельного офиса указывают на его надежность, а также накопленный опыт и знания его сотрудников, что используются для эффективности в работе.

2. Наличие в агентстве отдела, специализирующегося на операциях с землей, является положительным моментом, так как каждое направление имеет свою специфику.

3. Комплексное решение вопросов, связанных с покупкой-продажей земли.

4. Серьезные агентства не только привлекают страховые компании к обслуживанию клиентов, но и страхуют собственную профессиональную ответственность перед третьими лицами – это означает, что интересы клиента будут соблюдены и он получит компенсацию ущерба от страховщиков на случай непреднамеренной ошибки со стороны сотрудника агентства.

5. Важным фактором является и заключение договора между агентством и клиентом. Обычно в такой договор включаются следующие пункты:

• реквизиты агентства и паспортные данные клиента
• предмет договора (речь идет о покупке или продаже земли, результатах сотрудничества, а не просто об оказании риелторских или информационных услуг)
• цена договора (сумма, за которую продается или покупается объект)
• перечень документов, которые клиент оставляет на ответственное хранение и ответственность агентства в случае их повреждения или утраты
• срок окончания действия договора и условия его продления
• размер вознаграждения риелтора (фиксированная сумма или процент от сделки).

6. Необходимо убедиться, что в агентстве есть возможность подробной консультации у юриста, так как юридические ошибки при операциях с землей могут привести к признанию сделки недействительной, что будет весьма неприятно для добросовестного покупателя. Именно поэтому за услугами по продаже или приобретению земельных участков лучше обращаться в департамент недвижимости юридической фирмы. Помощь юристов необходима еще на этапе намерения совершения любой операции с землей, еще до начала работы по ее подбору или продаже. Комплексный взгляд квалифицированного юриста на предстоящую операцию позволит на подготовительном этапе точно оценить перспективы и избежать ненужных временных и денежных затрат, принять решение о рациональности сделки. А в результате – оградить участника рынка от дорогостоящих ошибок, причина которых – незнание специфики земельного рынка и законодательства.

Для того чтобы дополнительно себя подстраховать, необходимо владеть определенными знаниями в области земельного законодательства и учитывать основные моменты, без применения которых можно остаться без земли.

Так, в соответствии с Земельным кодексом Украины (ст.132), соглашение о переходе права собственности на земельный участок должно заключаться в письменной форме и нотариально заверяться, иначе оно будет считаться незаключенным.

В случае признания договора купли-продажи недействительным, согласно Гражданскому кодексу, проводится реституция, или, проще говоря, возвращение земельного участка продавцу, а денег покупателю. Поэтому один из самых важных пунктов соглашения – договорная цена. Часто сумму сделки в договоре занижают, и таким образом продавец уходит от налогов. Но для покупателя лучше указать настоящую сумму сделки, несмотря на то, что налог будет выше, так как при расторжении договора купли-продажи или в случае признания его недействительным покупателю возвратят сумму не реально уплаченную, а указанную в договоре.

Следует также учитывать возможность того, что продаваемое имущество продавцу не принадлежит, а лишь, например, передано ему в аренду. Поэтому необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок: государственный акт на право собственности и договор купли-продажи, если участок покупался. Если он достался продавцу по наследству или получен в дар, то требуется свидетельство о наследстве или договор дарения.

Целесообразно запросить у продавца акт согласования границ земельного участка, подтверждающий как месторасположение, границы, так и площадь приобретаемого земельного участка, что позволит покупателю избежать в дальнейшем каких-либо претензий со стороны владельцев соседних земельных участков. При отсутствии такого акта или несоответствии земельного участка его фактическим данным лучше отказаться от сделки, ведь если подобное несоответствие выявится после совершения сделки, требовать что-либо от продавца будет бесполезно.

Необходимо осмотреть приобретаемую землю, проверить ее существование в натуре, убедиться в том, что участок не используется незаконно третьими лицами (на нем нет свалки, незарегистрированных строений и т.п.). Если участок не огражден или у него нет четких границ, необходимо обратиться к специалистам для согласования реальных размеров такового.

Общение с соседями также может помочь в выявлении всяческих недостатков и проблемных моментов земли.

Нелишним было бы ознакомиться с планом развития города, где приобретается участок, для того чтобы узнать «судьбу» использования этой земли в будущем и не попасть в неприятную ситуацию, как это случилось, например, с собственниками участков Русановских садов в Киеве.

Кроме этого, продавец обязан предоставить документы об уплате налогов на землю. Если речь идет о садовом товариществе – подписанную председателем справку об отсутствии задолженности. Иначе в будущем у покупателя могут возникнуть проблемы с реализацией своих прав.

Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, при продаже участка одним из супругов необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу), если участок приобретался во время брака, иначе этот договор может быть признан недействительным (ст. 65 Семейного кодекса).

Несмотря на то что передача земельного участка по договору купли-продажи прекращает правомочность предыдущего владельца, права и обязанности третьих лиц по отношению к наделу могут оставаться в силе. Поэтому в сопровождение к договору надо требовать и письменную справку от продавца об отсутствии прав третьих лиц на эту недвижимость (например, сервитутов, ведь не очень приятно, купив земельный участок для постройки жилого дома с прилегающим садом, узнать, что по вашей земле имеет право ездить дюжина соседей, поскольку другой дороги к их участкам нет). Помимо этого, следует проверить, находится ли это имущество в залоге, ипотеке, а также не наложен ли на него судебный запрет или арест, нет ли судебных споров по этому участку (например, открыта процедура банкротства). Получить информацию относительно ограничений и обременения по земле можно из государственных реестров.

Большое значение имеет и целевое назначение приобретаемого участка. В соответствии с Земельным кодексом Украины (ст.19), земли по основным целевым назначениям делятся на такие категории: сельскохозяйственного назначения; жилой и общественной застройки; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения и т.п., – и каждая из этих категорий имеет свои особенности применения.

Поэтому нужно четко определиться, для каких целей приобретается земельный участок, ведь покупка земли «не того» целевого назначения грозит дальнейшими проблемами по его изменению, даже несмотря на обещания безответственного брокера о беспроблемном решении этой задачи, – эта процедура достаточно сложная и не всегда решаемая.

После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).

И это далеко не все нюансы, которые необходимо знать и учитывать при покупке земли. Поэтому, решившись на поиск или покупку выбранного участка, стоит обратиться к профессионалам. Лучше, если это будет риелтор, который имеет юридическое образование или непосредственно сотрудничает с юристами. Ведь риелторы проверяют только «чистоту» объекта, а выявляют существующие риски и гарантируют конечный результат юристы. Образно говоря, риелтор думает о чистоте сделки на сегодняшний день, а юрист – о безопасности и ее последствиях в будущем. И только при тесном сотрудничестве добросовестных посредников по покупке земли клиент получает:

• быстрый подбор вариантов земли по множеству параметров, оценку объекта на основе детального маркетинга, так как риелторы создают и поддерживают обширную базу данных земельных участков
• уверенность в том, что информация о его объекте оперативно распространится среди «продвинутых» профессионалов всего города, а у покупателя сразу появляется весь спектр предложений, при этом не тратя деньги на рекламу и время на показ участка
• юридическую экспертизу правоустанавливающих документов продавца на земельный участок
• выявление обременения отчуждаемого участка
• проверку документов, подтверждающих отсутствие «сопутствующих обременений» (задолженности продавца по оплате за пользование землей и т.д.)
• разработку схем взаиморасчетов между сторонами с учетом оптимизации налогообложения по сделке и обеспечения гарантий сторон
• анализ существенных условий предстоящей сделки на предмет необходимости согласования с уполномоченными органами
• проверку документов, подтверждающих, что лица, которые от имени сторон будут подписывать договор, имеют на это законное право, то есть гарантию подбора оптимального варианта земельного участка и законность сделки.

Таким образом, посредники, профессионалы в своем деле, максимально защищают интересы каждого клиента и делают любые операции с землей выгодными и максимально удобными как для покупателя недвижимости, так и для ее продавца.