Актуально:
Земельные спекуляции - выгодный бизнес
Перепродажа земли в пригороде Киева приносит неплохие барыши, но тормозит развитие рынка недвижимости в регионе
1 января этого года истек срок действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Этого события рынок земли ждал уже давно, ведь именно мораторий мешал перевоплощению земли в товар и развитию полноценного земельного рынка в Украине. Однако, несмотря на то, что срок действия законодательного ограничения на продажу сельскохозяйственной земли закончился, никаких заметных перемен на земельном рынке не произошло.
МОРАТОРИЙ NON-STOP
Переходу отечественного рынка земли на новые рельсы препятствует законодательная неурегулированность. Верховная Рада Украины не успела вовремя принять законы о рынке земли и о земельном кадастре, которые должны определить механизм совершения сделок с земельными ресурсами. Эксперты земельного рынка выражают надежду, что эта последняя препона на пути развития рынка будет ликвидирована в ближайшие месяц-два, ведь по сложившейся в Украине традиции все законы, касающиеся сельского хозяйства, принимаются Верховной Радой до марта-апреля. В этом случае старт формирования полноценного рынка земли начнется в нашей стране уже весной нынешнего года. Правда, подобный оптимизм присущ далеко не всем участникам рынка.
Александр ЖУК, руководитель проектов загородной недвижимости национальной девелопер-ской компании Corporate Property Investments:
– На данный момент говорить об окончании срока действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения преждевременно, так как фактически он еще не отменен. Тем не менее, операции с землей данного назначения успешно проводились и проводятся по сегодняшний день. В то же время продление действия моратория на продажу земли только расширит возможности «черного» рынка. Такое положение дел служит неоправданному обогащению только чиновников разного ранга и брокеров.
Юрий ЛЕВИЦКИЙ, руководитель инвестиционных проектов «УкрЗемФонда»:
– Мораторий, по сути, еще не отменен. И неизвестно, когда это произойдет. Пока что наблюдается борьба между околоправительственными кланами, получившими контроль над крупными земельными массивами через теневые схемы и не имеющими возможности узаконить взятое под контроль. Одни хотят сохранить здесь свое влияние, другие – изменить правила игры, чтобы перераспределить рычаги влияния как на сами земельные массивы, так и на инстанции, занимающиеся узакониванием.
Владимир СТЕПЕНКО, директор по маркетингу компании SV Development:
– Долгожданной отмены моратория так и не состоялось. Никто не гарантирует, что до 2009 года примут два немаловажных закона – «О рынке земли» и «О Государственном земельном кадастре» (а также ряда подзаконных актов), после чего мораторий должен быть отменен.
Да, действительно, работа в этом направлении ведется, однако существуют серьезные разногласия политических сил по данному вопросу. Здесь же следует принимать во внимание также интересы крупных финансово-политических групп, стремящихся распределить весь рынок между собой.
Каких-либо кардинальных изменений не произошло, все идет своим чередом. Отсутствие рынка земель с/х назначения и в дальнейшем будет негативно сказываться на экономике сельского хозяйства, содействуя функционированию теневого рынка. Уже сегодня появляются более хитроумные и в то же время законные методы ухода от законодательных ограничений. Подобных пробелов в законодательстве масса, и нельзя сказать, что мораторий в полной мере действует, а следовательно, ограничивает возможности операторов рынка. Поэтому говоря, например, о стоимости земли, с высокой вероятностью можно предположить, что даже при отмене моратория до 2009 года цены на землю ни в коем случае не упадут.
СПЕКУЛЯНТЫ «СТРИГУТ КУПОНЫ»
Стоимость земельных участков в Киевском регионе неуклонно растет на протяжении последних пяти лет. Например, в 2004 году цены в столичном пригороде выросли на 48% по сравнению с предыдущим периодом. Средняя цена за сотку, например в Вышгородском районе, в частности в районе Новых и Старых Петровец, достигла на тот момент 1500 у.е. В Броварском районе в Княжичах за одну сотку просили 1200 у.е., в Зазимье, Пуховке, Рожнах – 1050 у.е. В Васильковском районе средняя цена предложения земли составляла более 1000 у.е./сотка, в Бориспольском районе сотка оценивалась более чем в 2000 у. е., в Обуховском превысила уровень 2500 у. е. Лидером же ценового состязания как тогда, так и теперь являлся Киево-Святошинский район, где в среднем за сотку просили 4650 у. е.
По подсчетам специалистов, земельные участки под Киевом ежегодно дорожают на 50–80%. И вот сегодня их стоимость по сравнению с 2004 годом выросла в два-четыре раза.
Александр ЖУК:
– Уровень цен на земельные участки под коммерческую недвижимость в Киевской области очень разнообразен: от 2200 у.е./сотка в одесском направлении до 10 300 у.е./сотка в житомирском и бориспольском. Своего пика, полагаю, цены достигли в броварском, житомирском и бориспольском направлениях.
Юрий ЛЕВИЦКИЙ:
– Наибольшее влияние на процесс ценообразования на земельном рынке Киевской области сегодня оказывают спекулятивные факторы, как, впрочем, и во всех остальных регионах страны. Нынешние участники земельного рынка планируют зарабатывать на спекуляции земельными участками, а не на инвестировании в их развитие. Не зря бытует пословица: «инвестиция – это неудавшаяся спекуляция». Планировать инвестиции у нас начнут только тогда, когда доспекулируются до такой степени, что для махинаций просто не останется места – так же, как это происходит на рынке киевской недвижимости. Я считаю, что уровень цен на этом рынке поднимется в ближайшее время минимум на 5%. И цены будут расти дальше. Своего пика они достигнут в таких перспективных местах, как окрестности аэропорта «Борисполь», например.
Схожего мнения придерживаются и другие опрошенные нашим изданием эксперты земельного рынка. Торговля земельными участками, отмечают в компании SV Development, считается самым динамичным сегментом рынка загородной недвижимости. В целом по киевским пригородам за последние пять лет стоимость земли увеличилась более чем в 10 раз, а за последний год выросла еще на 67% (под строительство жилья). Причем, по прогнозам этой компании, рынок загородной недвижимости будет развиваться гораздо более бурными темпами, чем столичный. Ведь по мере роста инвестиционной привлекательности рынка жилой и коммерческой недвижимости начнет повышаться и инвестиционная привлекательность рынка земли.
Уровень цен на земельные участки в Киевской области, сложившийся на конец 2007 г.
|
Район |
$/сотка |
Изменение цены по сравнению с: |
|
01.01.08 |
01.01.07 |
|
Киево-Святошинский |
9 482 |
1% |
71% |
|
Обуховский |
7 425 |
0% |
60% |
|
Бориспольский |
5 904 |
1% |
51% |
|
Вышгородский |
5 251 |
0% |
96% |
|
Броварской |
4 821 |
1% |
115% |
|
Васильковский |
4 349 |
0% |
70% |
|
Бородянский |
2 404 |
1% |
47% |
|
Макаровский |
2 282 |
0% |
47% |
|
Кагарлыкский |
1 438 |
2% |
27% |
|
Фастовский |
1 061 |
1% |
16% |
|
Барышевский |
1 031 |
2% |
47% |
Источник: консалтинговая компания SV Development
Это понимают и инвесторы, намеревающиеся взяться за реализацию долгосрочных проектов в области, и спекулянты, вкладывающие сегодня деньги в приобретение бывших колхозных угодий. Кстати, именно последняя категория игроков по общему признанию собеседников нашего журнала сегодня доминирует на земельном рынке Киевщины. Ведь никто не будет инвестировать в развитие земельных массивов, пока можно больше зарабатывать на чистой их перепродаже. В таких условиях заниматься сложными инвестициями означает подвергаться всем мыслимым рискам, которые присущи процессу развития бизнеса в украинских условиях. А это просто глупо, ведь намного больше и с меньшими издержками можно заработать на элементарной перепродаже земли. Стоит ли говорить, что такие настроения не приносят ничего хорошего в плане развития земельного рынка и инфраструктуры рынка недвижимости в столичном регионе. Однако столь неблагоприятная ситуация, по всей видимости, продержится не так уж долго. Как отмечают в Corporate Property Investments, ажиотаж, наблюдавшийся в 2006 г. вокруг загородных земель, заметно стих в начале этого года по сравнению с 2007-м. Таких темпов роста рыночной стоимости земельных участков под Киевом, как в 2005–2006 гг., по мнению экспертов этой компании, уже не будет, поэтому они считают, что в ближайшее время окрепнет тенденция постепенного ухода с рынка спекулянтов и прихода девелоперов, намеренных развивать проекты на этих земельных участках.
Владимир СТЕПЕНКО:
– Рост земельного рынка под столицей объясняется тем, что в Киеве уже практически не осталось свободных строительных площадок, а потенциальная емкость загородного сегмента очень высока. С каждым днем все более дефицитными становятся участки, расположенные до 10 км от границ столицы и подходящие для реализации инвестиционного проекта.
Естественно, наибольшим спросом пользуются участки с хорошим местоположением. Основными критериями здесь по-прежнему остаются живописность места, хорошая транспортная доступность, возможность подведения коммуникаций, ну и, конечно же, приемлемая стоимость.
Специалисты компании Corporate Property Investments говорят, что помимо живописности местности и ее транспортной доступности на стоимость участка оказывают влияние такие обстоятельства, как удаленность от города, наличие выхода к «большой» воде – озеру, реке; уровень инфраструктуры, престижность. В последнее время немаловажную роль занимает экология прилегающих к участку территорий.
Цены на рынке земли столичного региона в нынешнем году вряд ли порадуют потенциальных покупателей стабильностью. Эксперты ожидают, что в 2008 году рыночная стоимость наделов возрастет во всех 11 районах Киевской области. Причем весьма ощутимо – например SV Development обещает, что стоимость земли под застройку будет прибавлять в среднем по 6% в квартал.
Прогноз роста цен на земельные участки в Киевской области
|
Район |
01.01.08 |
01.04.08 |
01.07.08 |
01.10.08 |
01.01.09 |
|
Обуховский |
$7 408 |
$7 760 |
$8 090 |
$8 370 |
$8 640 |
|
Киево-Святошинский |
$9 434 |
$9 870 |
$10 340 |
$10 660 |
$11 050 |
|
Вышгородский |
$5 236 |
$5 490 |
$5 800 |
$6 090 |
$6 390 |
|
Бориспольский |
$5 871 |
$6 270 |
$6 680 |
$7 020 |
$7 380 |
|
Васильковский |
$4 346 |
$4 630 |
$4 940 |
$5 260 |
$5 610 |
|
Броварской |
$4 754 |
$5 100 |
$5 480 |
$5 890 |
$6 230 |
|
Бородянский |
$2 374 |
$2 560 |
$2 750 |
$2 930 |
$3 110 |
|
Макаровский |
$2 271 |
$2 390 |
$2 570 |
$2 690 |
$2 870 |
|
Кагарлыцкий |
$1 409 |
$1 580 |
$1 730 |
$1 840 |
$2 020 |
|
Фастовский |
$1 067 |
$1 200 |
$1 350 |
$1 470 |
$1 610 |
|
Барышевский |
$1 013 |
$1 150 |
$1 300 |
$1 410 |
$1 590 |
|
|
$5 864 |
$6 220 |
$6 610 |
$6 950 |
$7 330 |
Источник: консалтинговая компания SV Development
Александр ЖУК:
– Рост цен на землю будет обусловлен региональными направлениями, престижностью и популярностью определенного региона на данный момент времени. В таких направлениях, как одесское, черниговское и харьковское, цены будут расти относительно высокими темпами, поскольку эти регионы на сегодняшний день менее развиты. Однако в связи с насыщенностью и ограниченным предложением земельных участков в других регионах они могут стать более интересными для потенциальных покупателей. Исключением из правил, безусловно, является район Конча-Заспы (1-я малая и 2-я большая дамбы), где рост цен превзошел все прогнозы и не останавливается по сей день.
Юрий ЛЕВИЦКИЙ:
– Земля под Киевом будет дорожать точно так же, как и все остальное, – недвижимость, стройматериалы и пр. Самый активный рост прогнозируется в регионах с наиболее развитой транспортной инфраструктурой, ведь земля, до которой сложно доехать, никому не нужна. Кроме того, цены на землю будут зависеть от развития социально-бытовых условий на конкретных территориях. Ведь на практике рыночная цена самой «занюханной» дачи колоссально возрастает, если к дачному массиву, где расположен этот объект, подводят газовую магистраль. Это дает возможность дачный домик из сельской халупы превратить в комфортабельную квартиру. Таким образом, развитие транспортной сети и других необходимых для строительства жилья и объектов коммерческой недвижимости коммуникаций станет еще одним фактором ценообразования в регионе.
Владимир СТЕПЕНКО:
– Земельный участок – это основополагающий элемент, без которого не может реализоваться ни один проект недвижимости. Вот почему данный товар имеет столь высокую инвестиционную привлекательность.
Ввиду неразвитости альтернативных методов приумножения капитала в дальнейшем также будет наблюдаться достаточно высокая интенсивность инвестиционных процессов как на рынке земли, так и на рынке недвижимости в целом.
