Технологии:
В моду входит профессиональный инжиниринг
Все больше владельцев коммерческой недвижимости заключают контракты с управляющими компаниями
Технология эксплуатации объектов коммерческой недвижимости в последние годы вышла на новый качественный уровень. Количество внештатных ситуаций в современных офисных и торговых центрах снизилось до минимально допустимых значений благодаря использованию собственниками зданий современных отказоустойчивых инженерных систем и надежного оборудования. Но слаженная и безаварийная работа технических устройств даже при таких условиях невозможна без периодического вмешательства человека. Ведь какой бы надежной ни была техника, она все же нуждается в профилактическом техобслуживании и ремонте. Это касается систем отопления и вентиляции, кондиционирования воздуха и водоснабжения, канализации и пожарной безопасности, пр. Учитывая, что практически все технические системы здания взаимосвязаны (например кондиционеры, телекоммуникации, отопление, компьютерные сети зависят от электричества; авария водоснабжения может привести к дисфункции электросистем и нарушениям в охранном оборудовании), выгоднее и надежнее возложить всю ответственность за объект на одну опытную компанию. Как же подобрать такого подрядчика?
ПЛАТИТЬ ПОДРЯДЧИКАМ – ВЫГОДНО!
К сожалению, еще далеко не все отечественные компании, занимающиеся строительством объектов коммерческой недвижимости, ответственно относятся к этим активам, как к имуществу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении многих десятков лет. Поэтому такие собственники зачастую игнорируют предложения о деловом сотрудничестве, поступающие в их адрес от представителей профессиональных компаний по управлению объектами коммерческой недвижимости. В результате они несут разного рода убытки, обусловленные некачественной эксплуатацией здания, что порой приводит к весьма плачевным результатам. Между тем, в спектр услуг, предлагаемых профессиональными управляющими компаниями, обязательно входит организация комплекса работ по обслуживанию технических систем здания, которое некоторые компании называют инжинирингом. Сотрудничество с такими компаниями имеет ряд неоспоримых преимуществ.
Ряд собственников недвижимости в большей степени предпочитают самостоятельно управлять недвижимостью, заключать договора с несколькими подрядчиками и затем самостоятельно контролировать их работу. Но все же наиболее правильным решением эксперты считают привлечение сторонней компании, взявшей бы на себя все хлопоты, связанные с обеспечением жизнедеятельности объекта. Даже если эта структура не располагает полным перечнем услуг, которыми должна обеспечить здание, она может выступить в роли генерального подрядчика. Ведь при сдаче здания нескольким арендаторам количество вопросов, связанных с эксплуатацией, а также рисков – значительно увеличивается. Владельцу будет спокойнее, если за это все будет отвечать одна компания.
Сотрудничество с компанией, специализирующейся на вопросах инженерно-технического обеспечения процесса эксплуатации зданий, может быть выгодно не только с точки зрения создания комфортных условий для собственника недвижимости, а и в плане рационального использования его финансовых ресурсов. Как свидетельствует практический опыт известных на рынке компаний, создание собственной управляющей структуры потребует от владельца недвижимости временных и финансовых затрат, притом – без гарантированного результата. Более того, такому ему придется учиться на своих ошибках и набить немало «шишек», прежде чем будет приобретен необходимый опыт.
Именно поэтому роль консалтинговых компаний очень велика, так как в случае, если заказчик старается решить свои проблемы в данной сфере самостоятельно, он использует только свой ресурс и опыт отдельно нанятых людей. А профессиональная консалтинговая компания оперирует многолетним теоретическим и практическим опытом десятков и сотен реализованных проектов, и эффект от такого сотрудничества будет намного больше, чем самостоятельное решение проблем. Таким образом, дополнительные расходы на оплату консалтинговой компании компенсируются жестким контролем процесса строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов инвестора при реализации проекта.
Создание собственной управляющей компании может быть оправданным лишь в том случае, если собственник здания – специалист в девелоперском бизнесе и собирается строить еще хотя бы 2–3 объекта и впоследствии оказывать услуги управления на объектах других компаний. Создавать же такую структуру под один объект коммерческой недвижимости нерентабельно. Это требует привлечения огромных ресурсов, тратить которые в данном случае – нерационально.
«ЧЕРТОВА ДЮЖИНА» ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОДРЯДЧИКА
Что же должен собою представлять подрядчик, которому можно доверить столь ответственную задачу, как обеспечение бесперебойной жизнедеятельности объекта коммерческой недвижимости? Специалисты советуют для решения этих вопросов привлекать исключительно профессиональную управляющую компанию, в структуру которой входят различные службы, в том числе и технического обеспечения. Такая компания сможет обеспечить эффективное и экономное управление зданием, а также контроль над всем комплексом вопросов, связанных с его эксплуатацией.
В идеальных условиях компанию, которой будет поручено обеспечение жизнедеятельности объекта, следует привлекать еще на стадии проектирования. Такой подход позволяет избежать ошибок при эксплуатации комплекса и в полной мере пользоваться преимуществами сотрудничества с управляющей компанией, которая может взять на себя круг обязанностей, куда более широкий, чем просто обслуживание технических систем здания.
Конечно, главными функциями управляющей компании традиционно считаются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация охраны. Но владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: управление складами, садово-парковые работы и так далее.
Стоит учитывать, что в разных зданиях существуют различные потребности в управлении в зависимости от наличия и технической сложности оборудования лифтов, кондиционеров, систем автоматики, количественного и качественного состава арендаторов, сроков аренды и других аспектов. В многоэтажном торговом центре, имеющем полный набор торгового оборудования и занимаемом десятками (а то и сотнями) арендаторов, потребность в управляющей компании очевидна.
Между тем рынок коммерческой недвижимости в Украине еще очень молод, соответственно и школа отечественного профессионального менеджмента в сфере недвижимости находится еще на стадии формирования. Тем более что у нас еще не появились сетевые операторы по управлению коммерческими объектами. В то же время число владельцев недвижимости, которые хотели бы передать управление в руки профессиональных компаний, растет. Со временем клиентов у управляющих компаний будет все больше и больше. Движителем такой тенденции станет дальнейшее насыщение рынка офисов и торговых центров инвесторами, для кого недвижимость не является профильным бизнесом, но которых привлекает более высокая, чем в других отраслях, доходность. И они будут нуждаться в помощи профессионалов.
На сегодняшний день уже возникла необходимость услуг по управлению инфраструктурой здания. На Западе давно пришли к правильному выводу, что «сапожник должен делать сапоги, а ткач ткать ткань». Это значит, что не обязательно брать на себя все функции при реализации проекта, достаточно грамотно поставить задачу управляющей компании, и все будет сделано качественно, в срок и в рамках запланированного бюджета. Организация адекватной системы взаимодействия с управляющими компаниями особенно актуальна для инвесторов, которые занимаются типовыми проектами, например строительством жилых домов, торговых и бизнес-центров и так далее. Поэтому основная задача взаимодействия с управляющими компаниями – обеспечение непрерывного потока успешно завершаемых проектов. Радует тот факт, что понимание необходимости правильной постановки управления проектами приходит и к украинским компаниям, которые хотят получить максимальную эффективность от вложенных средств.
С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА
Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions:
– Основным требованием к компаниям, специализирующимся на оказании услуг в сфере инжиниринга, является наличие у ее персонала профильного образования (как правило, технического) и стажа работы по специальности от трех лет. Бурный рост строительства сегодня привел к увеличению спроса на инженеров-проектировщиков, которые еще несколько лет назад не были так востребованы на отечественном рынке труда. Теперь эта специальность переживает второе рождение: компании готовы предложить кандидатам достойную зарплату и перспективы карьерного роста. Но найти профессионалов в данной сфере не так-то просто. Список обязанностей, которые ложатся на плечи работника, отвечающего за инжиниринг в эксплуатирующемся офисном здании, главным образом заключается в контроле поставок оборудования, техники и/или монтаже установок. Кроме того, при необходимости в него можно включить инженерные работы, инженерно-консультационные услуги, предоставляемые в виде технической документации, результатов исследований, исходных данных для строительства, экономических расчетов, смет, рекомендаций и так далее.
Помимо этого стоит учитывать, что инжиниринг различных типов объектов коммерческой недвижимости существенно различается. Основными сетями при инжиниринге, например, офисного объекта является электроэнергия и кондиционирование. Затраты электроэнергии рассчитываются исходя из количества сотрудников. В то же время при инжиниринге торгово-развлекательного объекта основными сетями являются освещение объекта, иногда подсветка витрин и стеллажей.
Александр КОБЕЦ, управляющий объектами ООО «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР»:
– Тенденции последних лет убеждают, что интерес к профессиональным компаниям, оказывающим услуги по управлению инженерными системами зданий, со стороны украинских владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов, неуклонно растет. По всей видимости, сказываются запросы иностранных компаний, присутствующих на украинском рынке, для которых такие услуги являются обязательным стандартом работы офисного центра. Ведь они позволяют защититься от неприятных неожиданностей, способных нанести существенный ущерб как владельцу здания, так и коммерческим структурам, арендующим в нем офисы.
Кроме того, если сотрудничество с управляющей компанией, оказывающей услуги по управлению инженерными системами зданий, инвестор начинает еще на этапе проектировки здания, он тем самым страхует себя от неоправданных расходов, связанных с эксплуатацией здания в будущем. Например, в практике российского рынка инвестор, еще только намеревающийся начать строительство объекта недвижимости, обычно привлекает управляющую компанию для консультации по таким вопросам: какую систему вентиляции лучше установить в будущем офисном центре, как обеспечить безотказность энергоснабжения и вообще – как построить здание так, чтобы впоследствии тратить на его содержание минимум денег. Советы управляющих компаний дают вполне осязаемый экономический эффект.
Допустим, для мытья окон и фасадов в высотных зданиях необходимо привлекать подрядчиков, которые привозят подъемники, монтируют их на крыше, после чего их работники вручную моют фасад. Эта услуга не из дешевых. А вот если бы на этапе проектирования инвестор проконсультировался с представителями управляющей компании, то они порекомендовали бы оснастить фасад его здания особыми приспособлениями, позволяющими использовать специальные механизмы, чтобы без лишних затрат и усилий очистить фасад и окна с помощью автоматических устройств. Расходы на такую работу при этом снижаются в десятки раз. И подобных методов оптимизации затрат профессиональная компания, оказывающая услуги по управлению инженерными системами зданий, может подсказать великое множество.
