О силе и слабостях столичных офисных центров класса А

ГЛЯДИМ В ОБА

Элитных офисных центров нынче в Киеве не так много. Впрочем, несмотря на принадлежность всех этих объектов к наиболее престижному классу А, они, естественно, отличаются друг от друга. Причем порой весьма существенно, что позволяет установить «первых среди равных». Это мы и попытались сделать при помощи авторитетных специалистов.

ЭКСПЕРТЫ:

Анна АНТОНОВА руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Knight Frank Ltd

 

Сергей КАРАМНОВ президент компании Real Estate Solutions

 

Валерий КИРИЛКО управляющий партнер компании Concorde Development

 

Вадим НЕПОСЕДОВ гендиректор консалтинговой группы «Украинская Торговая Гильдия»

 

Андрей ПЛЮГИН директор компании Astera

Главная сложность при составлении данного рейтинга была обусловлена тем, что в настоящее время в Украине отсутствует единый классификатор офисной недвижимости. Однако мы исходили из того, что существует ряд общепринятых базовых критериев, которыми руководствуются операторы рынка при определении категории офисных площадей. Эти критерии мы сформулировали следующим образом:

1) место расположения объекта, его транспортная доступность

2) архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта

3) сервисная инфраструктура объекта

4) качество управления объектом.

Основные характеристики офисных центров оценивались по пятибалльной шкале (хотя, заметим, иногда ее рамки были слишком узкими).

Итоговое место каждого объекта в нашем рейтинге определялось путем суммирования оценок всех экспертов и выведения среднего балла. Ну, а чтобы минимизировать влияние на эти оценки субъективных факторов, мы предложили специалистам в первую очередь обратить внимание на перспективность концепций, которые были реализованы при создании того или иного объекта.

В результате получилась такая картина:

первое место – торгово-офисный комплекс «Парус» («Эльсбург Плаза»)

  • место расположения объекта, его транспортная доступность – 5
  • архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта – 5
  • сервисная инфраструктура объекта – 4,5
  • качество управления объектом – 4,5.

Сумма – 19 баллов

второе место – бизнес-центр «Миллениум»

  • место расположения объекта, его транспортная доступность – 5
  • архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта – 4
  • сервисная инфраструктура объекта – 4,5
  • качество управления объектом – 4.

Сумма – 17,5 балла

третье место разделили бизнес-центры «Доминант» и «Подол Плаза»

«Доминант»:

  • место расположения объекта, его транспортная доступность – 5
  • архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта – 4
  • сервисная инфраструктура объекта – 4
  • качество управления объектом – 4.

Сумма – 17 баллов

«Подол Плаза»:

  • место расположения объекта, его транспортная доступность – 5
  • архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта – 4
  • сервисная инфраструктура объекта – 4
  • качество управления объектом – 4.

Сумма – 17 баллов

четвертое место – офисно-торговый центр «Айсберг»

  • место расположения объекта, его транспортная доступность – 4,5
  • архитектурно-планировочное решение, инженерное оснащение объекта – 4
  • сервисная инфраструктура объекта – 4
  • качество управления объектом – 4.

Сумма – 16,5 балла.

ПО ПОРЯДКУ СТАНОВИСЬ!

«ПАРУС» (ул. Мечникова, 2).

Расположен в деловом центре Киева.

Ближайшие станции метро: «Кловская» – 200 м, «Дворец спорта» – 500 м.

Расстояние по кратчайшему автомобильному пути до Крещатика – 1,2 км; центрального автовокзала – 4,6 км; железнодорожного вокзала – 3 км; аэропорта «Киев» – 7,8 км.

Общая площадь здания – 75 тыс. м².

Сдается в аренду – 46 750 м².

Количество этажей – 33.

Ввод в эксплуатацию – 2007 г.

Неограниченное число телефонных линий, климат-контроль.

Подземный 4-уровневый паркинг на 300 автомобилей.

Инфраструктура: два конференц-зала, магазины, столовая для сотрудников, кафе, ресторан класса «люкс», сопутствующие и бытовые услуги (почта, отделение банка, фотоателье, копи-центр, химчистка, фитнес-центр, турагентство, билетная касса).

Планировка помещений – open space.

Заполненность – 85%.

Основные арендаторы – «Интерпайп», «Олимп», «Райффайзен Банк Аваль», ТНК-ВР, «АВТ Бавария».

В принципе, лидерство «Паруса» не стало большой неожиданностью. Самое высокое на сегодняшний день в стране презентабельное офисное здание стало одной из наиболее примечательных киевских новостроек 2007 года. По мнению экспертов, «Эльсбург Плаза» – отличное сочетание преимуществ центрального месторасположения с современными архитектурно-планировочными и инженерными решениями. Кроме того, данный объект имеет развитую инфраструктуру и отличается качественным сервисом. Немаловажно, что концепция «Паруса» впервые среди бизнес-центров подобного класса предусматривает сдачу в аренду как целых этажей, так и отдельных блоков от 600 м². При этом стоимость аренды здесь достигает $58/м² без НДС и сопутствующих платежей, что, по мнению некоторых специалистов, слишком много даже для БЦ такого уровня, хотя и не является максимумом для столицы. Так, цена аренды в БЦ «Леонардо» (2-я фаза) составляет $70/м² без НДС.

Эксперты указали также другие «минусы» «Эльсбург Плазы»: во-первых, весьма затрудненная транспортная доступность комплекса ввиду постоянных пробок на прилегающих к нему улицах и, во-вторых, недостаточное количество парковочных мест.

«МИЛЛЕНИУМ» (ул. Владимирская, 12).

Находится в деловом центре Киева. Поблизости расположено немало популярных кафе и ресторанов, а также музеи, картинные галереи и т. п.

Ближайшие станции метро: «Золотые Ворота» –1 км, «Майдан Незалежности» – 0,8 км.

Расстояние по кратчайшему автомобильному пути до Крещатика – 1 км; центрального автовокзала – 6,1 км; железнодорожного вокзала – 3,5 км; аэропорта «Киев» – 8,9 км.

Общая площадь здания – 8 тыс. м².

Количество этажей – 9.

Ввод в эксплуатацию – 2000 г.

Парковка – открытая на 15 машино-мест, подземная – на 40 машино-мест.

Неограниченное число телефонных линий, климат-контроль. Есть ресторан.

Планировка помещений – open space.

Заполненность – 100%.

Основными арендаторами до недавнего времени выступали IMA Group, TACO, Panasonic, WBB, SAP AG, Baker & McKenzie, Da Vinci, Servier Int., Nafta-Service, однако в настоящее время их состав полностью изменился.

Проблемы с парковкой и транспортной доступностью свойственны и занявшему вторую позицию в нашем рейтинге бизнес-центру «Миллениум». Кроме того, сюда нужно еще прибавить определенные сложности с инженерией (неэффективная система кондиционирования помещений) и отсутствие у данного бизнес-центра собственной полноценной территории, а также проблемы с парковкой. Хотя, конечно, в определенной степени это компенсируется богатой внутренней отделкой здания, а также великолепным видом на купола Святой Софии, Михайловского Златоверхого собора и Андреевской церкви.

«ДОМИНАНТ» (ул. Бассейная, 4-б).

Находится в центре Киева, рядом много как культурных и исторических мест, так и объектов деловой, офисной, коммерческой недвижимости.

Ближайшие станции метро: «Дворец спорта» – 0,2 км, «Льва Толстого» – 0,2 км, «Крещатик» – 0,75 км, «Театральная» – 0,7 км, «Кловская» – 0,7 км.

Расстояние по кратчайшему автомобильному пути до центрального автовокзала – 4,4 км; железнодорожного вокзала – 2,7 км; аэропорта «Киев» – 8 км.

Общая площадь здания – 3,7 тыс. м².

Количество этажей – 6.

Ввод в эксплуатацию – 2003 г.

Двухуровневый подземный паркинг (общий на квартал) на 400 авто, где БЦ выделено 80 машино-мест.

Неограниченное число телефонных линий. Централизованная система кондиционирования, вентиляции, водоснабжения, электропитания, пожарной сигнализации. Есть банкомат.

Планировка помещений – open space.

Заполненность – 100%.

Арендатор – ООО «К.А.Н. девелопмент».

«ПОДОЛ ПЛАЗА» (ул. Сковороды, 19).

Бизнес-центр хоть и формально не входит в зону делового центра столицы, но максимально к ней приближен. К тому же Подол – исторический центр города.

Ближайшая станция метро: «Контрактовая площадь» – 0,7 км.

Расстояние по кратчайшему автомобильному пути до центра (Крещатик) – 2,6 км; центрального автовокзала – 8 км; железнодорожного вокзала – 6 км; аэропорта «Киев» – 10,2 км.

Общая площадь здания – 18 355 м².

Количество этажей – 9.

Ввод в эксплуатацию – 2000 г.

Парковка – открытая и подземная, всего 145 машино-мест.

Неограниченное число телефонных линий, климат-контроль.

Планировка помещений – open space.

Есть отделение банка, кафе, ресторан.

Заполненность – 100%.

Основные арендаторы – Philip Morris, JTI, Jansen Silg, Microsoft, Intel.

Относительно бизнес-центров «Доминант» и «Подол Плаза» можно сказать, что их объединяет не только одинаковое место в рейтинге, но и во многом схожий имидж. Оба они выглядят эдакими скромниками с большими возможностями: не слишком броский внешний вид и стандартная внутренняя отделка у них сочетаются с хорошей функциональностью, которую обеспечивают весьма квалифицированные управляющие. Традиционные для киевских элитных офисов «слабости» – дефицит парковочных мест и, скажем так, неидеальная транспортная доступность – увы, здесь тоже налицо. Также отметим, что «Доминант», по мнению экспертов, мало разрекламирован, и к тому же тут не совсем адекватные арендные ставки.

«АЙСБЕРГ» (ул. Жилянская, 73–79).

Расположен на ул. Жилянской, которая стремительно превращается в современную деловую улицу столицы. Здесь находятся крупные украинские и международные банки, финансовые компании.

Ближайшие станции метро: «Вокзальная» – 1 км; «Льва Толстого» – 1,5 км, «Республиканский стадион» – 1,5 км.

Расстояние по кратчайшему автомобильному пути до центра (Крещатик) – 2,5 км; центрального автовокзала – 4,6 км; железнодорожного вокзала – 1 км; аэропорта «Киев» – 6 км, аэропорта «Борисполь» – 50 км.

Общая площадь здания – 39 тыс. м².

Сдается в аренду – 25 500 м².

Количество этажей – 14.

Ввод в эксплуатацию – 2006 г. (частично), 2007 г. (полностью).

Подземная двухуровневая парковка на 150 машино-мест, наземная парковка на 40 машино-мест.

Планировка помещений – open space.

Есть два конференц-зала, магазины, кафетерий.

Заполненность – 100%.

Основные арендаторы – Samsung Electronics, «Арма Моторс», Nokian, Luk–Aftermarket, Nissan, «Оранта», «Плазматех», студия «Мы».

Что касается офисно-торгового центра «Айсберг», это как раз тот случай, полагают эксперты, когда хорошую задумку испортили не очень удачным исполнением. Как следствие, не удалось реализовать до конца потенциал, безусловно, интересного объекта.

* * *

Если же говорить в целом о ближайших перспективах всех рассматриваемых бизнес-центров, они, несмотря ни на что, специалистам видятся в розовых тонах. Объясняется это тем, что земельных участков в центре города, пригодных для возведения современных БЦ класса А, сейчас очень мало, и количество их с каждым годом уменьшается. Между тем объемы строительства в Киеве элитных офисов весьма незначительны, и существенного их увеличения в ближайшие годы не предвидится. По самым смелым прогнозам экспертов, равновесие между спросом на высококлассные офисы и предложением наступит не ранее 2012 года. При таких раскладах серьезная конкуренция среди БЦ высшей категории фактически отсутствует. Потому на сегодняшний день являются востребованными даже не совсем удачные проекты.