Тенденции:
Дружба по расчету
Торговый центр и мультиплекс – идеальные партнеры
Сегодня новые кинозалы открываются главным образом в торговых центрах. И, как утверждает менеджер департамента управления коммерческой недвижимостью компании «Тико-Констракшен» Елена Череда, сейчас превалирует тенденция размещения мультиплексов в структуре ТРЦ, что позволяет создать наиболее благоприятные условия для посетителей, которые хотят совместить развлечения и шоппинг. Это мнение разделяет Олег Вуец, руководитель аналитического управления компании «НОВА». Он говорит, что мультиплексы являются своеобразным «соединительным звеном» между покупками и развлечениями. Следовательно, тандем ТЦ и мультиплекса выгоден обоим его участникам, поскольку потребители, пользуясь услугами одного из них, попутно приходят к другому либо изначально объединяют свои планы.
Следует отметить, что мультиплекс в принципе ориентирован на предоставление целого спектра развлечений, позволяя посетителям получить максимум удовольствия. Ведь мультиплекс — это не просто кинотеатр с несколькими залами. Здесь также имеются пивной бар или кафе, бильярд, игровые автоматы, боулинг… Таким образом, данный формат кинотеатра как нельзя лучше подходит для привлечения посетителей в торговый центр. По словам директора по маркетингу компании «Архитектура и Технологии» Андрея Болдарева, эта модель сотрудничества уже зарекомендовала себя в качестве одной из наиболее эффективных. Как говорит Яна Алиева, директор департамента корпоративного консалтинга и инвестиций компании «First Capital», на Западе мультиплексы есть в 99 ТЦ из 100. У нас же подобная практика получила распространение относительно недавно, с момента появления крупных ТРЦ в Киеве.
Елена ЧЕРЕДА:
— В настоящее время мы повторяем западный опыт, где тандем «кинотеатр-торговый центр» используется давно. Подобное решение появилось в США еще в 1970-х годах, когда ввиду снижения посещаемости кинотеатров для сокращения времени ожидания очередного сеанса начали строить мультиплексы, насчитывающие не менее четырех залов, а также другие развлекательные объекты.
В принципе, чтобы узнать, что ждет наши ТЦ в ближайшей перспективе, нужно смотреть, что происходит сейчас в Европе.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
По мнению экспертов, симбиоз мультиплекса и ТЦ приносит их операторам в основном позитив. К положительным моментам можно отнести то, что мультиплекс выполняет выраженную якорную функцию, способствуя привлечению в торговый комплекс дополнительного потока посетителей (по разным оценкам, от 1,5 тыс. до 4-5 тыс. человек в день в зависимости от количества залов, расположения и некоторых других факторов). Как говорит президент компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов, по некоторым данным, от 20 до 80% посетителей кинотеатра являются покупателями в ТЦ.
Кроме того, мультиплекс, как правило, занимает большие площади торгового центра, что позволяет собственникам ТЦ получать стабильный арендный доход (впрочем, не очень большой, поскольку, как и другие «якоря», кинотеатр работает на условиях сравнительно невысокой арендной ставки).
Правда, замечает Елена Череда, как показывают украинские реалии, наличие мультиплекса в ТЦ не всегда способствует созданию синергетического эффекта, который состоит в улучшении показателей каждого участника этого тандема. Потому что наши потребители пока в основной своей массе не готовы совмещать развлечения и осуществление покупок. К тому же, как правило, ТЦ в определенной степени, ограничивает рекламную политику кинотеатра, а из-за наличия фуд-корта и ресторанов снижается рентабельность баров и кафе в составе мультиплекса.
Также следует иметь в виду, что затраты на создание мультиплекса в ТЦ могут быть достаточно высоки (порядка $1-2 млн.), между тем эффективность данной составляющей спрогнозировать достаточно сложно, что увеличивает риск для инвестора. А риски девелопера в этом случае связаны прежде всего с ошибочной концепцией мультиплекса, которая не соответствует проекту ТЦ и потребностям целевой аудитории.
Впрочем, как подчеркивает Олег Вуец, относительно возможных негативных последствий симбиоза кинотеатра и торгового центра можно с уверенностью утверждать, что при разумной организации дела потери для обеих сторон практически исключены.
Елена ЧЕРЕДА:
– С точки зрения оператора мультиплекса размещение в составе ТЦ достаточно выгодно, так как это дает возможность расширять бизнес с минимальными затратами, используя опыт девелопера, без необходимости самому создавать и строить кинотеатр.
Также локализация в торговом центре позволяет оператору мультиплекса закрепиться в местах с интенсивными людскими потоками, хорошей транспортной и пешеходной доступностью, что, безусловно, положительно влияет на посещаемость кинотеатра. Наконец, в перспективе у оператора есть возможность покупки данного помещения у девелопера.
Справедливость этих слов подтверждает и Андрей Болдарев: «Размещение кинотеатра в здании торгового центра гарантирует оператору ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, целевые аудитории кинотеатра и торгового центра пересекаются и взаимно дополняются, что ведет к повышению дохода для обеих сторон. А во-вторых, рекламу кинотеатру обеспечивает сам торговый центр, активно продвигая свой бренд на рынке».
В ПРАВИЛЬНОМ МЕСТЕ
Хотя, указывают эксперты, операторы мультиплексов не очень требовательны к месту размещения, тем не менее здесь есть ряд моментов, которые надо учитывать.
Как говорит Олег Вуец, мультиплекс должен быть легко доступен для посетителей, но в то же время ненавязчив. Также важно, чтобы его расположение не выглядело второстепенным. Хорошее решение, когда под мультиплекс отводят отдельный этаж в многоэтажном ТЦ. Обычно это самый высокий уровень торгового комплекса. Такое расположение кинотеатра повышает привлекательность для посетителей верхних этажей здания. К тому же, подчеркивает Елена Череда, поскольку кинозалы должны иметь соответствующую высоту, этого проще всего достичь при размещении мультиплекса именно на самом верхнем уровне ТЦ.
Ввиду того, что, как уже было сказано, мультиплексы в торговых центрах выступают «якорями», их размещают так, чтобы, посещая развлекательную зону, зрители, по возможности, проходили и через торговую галерею. Для удобства посетителей залы мультиплекса, как правило, размещают рядом. Тут же целесообразно расположить фуд-корт, игровые автоматы, которые принесут дополнительный доход за счет высокой посещаемости кинотеатра.
Еще один важный аспект — правильная организация входов и выходов из мультиплекса. Потому что значительные потоки зрителей могут создавать определенные помехи для других посетителей ТЦ.
В целом же, по мнению Сергея Карамнова, эффективность работы кинотеатра во многом зависит от успешности всего торгового объекта, его имиджа и позиционирования, местоположения, технологических и архитектурных особенностей, представленных в ТЦ арендаторов и т. д.
Олег Вуец убежден, что главным условием удачного соседства мультиплекса и ТЦ является сочетание их концепций, что позволяет им дополнять друг друга.
Чтобы достичь этого, утверждает Елена Череда, выбор мультиплекса должен осуществляться девелопером ТЦ еще на этапе разработки концепции торгового объекта, поскольку позднее может быть очень сложно учесть все требования, которые выдвигают операторы мультиплекса к помещению и особенностям его планировки.
К числу наиболее важных таких требований относятся: площадь, необходимая для размещения оператора мультиплекса, его позиционирование, ценовой уровень, а также способность оператора генерировать потоки покупателей ТЦ.
По словам Сергея Карамнова, строительство площадей под многозальный кинотеатр в составе торгового комплекса обычно ведется под заранее определенного оператора, чтоб обеспечить все необходимые параметры кинотеатра. Тогда по завершении строительства торгового комплекса мультиплекс получает подходящее именно ему помещение.
«Оператор мультиплекса, в свою очередь, принимая решение о вхождении в проект ТРЦ, анализирует удобство его месторасположения, транспортную и пешеходную доступность, наличие удобного подъезда и парковки, уровень текущей и перспективной конкуренции в зоне размещения ТРЦ, целевую аудиторию торгового комплекса, позиционирование бренда оператора, количество проживающего населения в зоне пешеходной и транспортной доступности, а также перспективы его роста и другие факторы», — поясняет Елена Череда.
Недостаточно продуманная концепция торгового комплекса может привести к отрицательному решению оператора мультиплекса относительно целесообразности участия в рассматриваемом проекте. Как утверждает Яна Алиева, для собственников кинотеатров наиболее интересны проекты крупных ТРЦ площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров. При этом площадь мультиплекса составляет от 1 тыс кв. м, а стоимость аренды не должна превышать $15/ кв. м.
По словам Елены Череды, симбиоз мультиплекса и ТЦ в настоящее время представляется практически единственным способом развития мультиплексов в Украине, что обусловлено рядом причин. Во-первых, успех любого кинотеатра определяется все-таки не количеством залов, а месторасположением, а во-вторых, как уже было сказано, реализация проектов строительства современных кинотеатров связана со значительными затратами и высокими рисками, уменьшить которые может квалифицированный девелопер ТЦ. Опыт реализации подобных проектов свидетельствует об их успешности ввиду ненасыщенности рынка киноуслуг в стране. Потому в настоящее время, подчеркивает Сергей Карамнов, не только в Киеве, но и в регионах многозальные кинотеатры предусмотрены в проектах многих ТЦ, заявленных к строительству в 2009-2010 гг.
