Заключение договоров аренды земельного участка под застройку
Анжелика Вахницкая,
старший юрист ЮФ «Дмитриева и партнеры».
Земельным Кодексом Украины кроме права собственности на землю установлено право пользования землей, которое разделяется на право постоянного пользования земельным участком и право аренды земельного участка. Право постоянного пользования и право аренды земельного участка реализуется землепользователями и арендаторами земельных участков согласно ее целевому назначению.
Данной статьей рассматривается право аренды земельного участка предназначенной для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома.
Право аренды земельного участка, предназначенного для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома – это основаное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, который необходим арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности.
Основными документами, которые регулируют арендные отношения земли в Украине, являются Земельный и Гражданский кодексы, а также Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (с изменениями и дополнениями).
Общие условия заключения договоров аренды земельных участков.
Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
Заключение договора аренды земельного участка из состава земель государственной или коммунальной собственности имеет определенные особенности. В частности, арендодателями земельных участков, которые находятся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти в пределах полномочий, определенных законом. А арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, в пределах их компетенции, путем заключения договора аренды земельного участка.
Порядок заключения договора аренды земельного участка предусматривает достижение согласия между арендодателем и арендатором по всем важным условиям и другими условиями, оформление договора и его регистрацию.
Согласно ст. 124 Земельного Кодекса Украины и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли», заключение договора аренды земельного участка состоит из нескольких этапов, каждый из которых предусматривает выполнение определенных юридических действий, направленных на получение лицом земельного участка на условиях аренды. Указанные действия включают в себя:
• обращение заинтересованного лица с заявлением (ходатайством) о предоставлении в аренду земельного участка к соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления;
• рассмотрение заявления (ходатайство) в порядке, предусмотренном Земельным Кодексом;
• принятие решения органом исполнительной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду или отказ в такой передаче;
• в случае положительного решения органом исполнительной власти или местного самоуправления о передаче в аренду земельного участка из земель запаса или с изменением ее целевого назначения разрабатывается проект отвода земельного участка. Предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которого определены в натуре (на местности), осуществляется без разработки проекта отвода;
• заключение договора аренды земельного участка, в котором обусловливаются все важные и другие условия аренды земли, его нотариальное удостоверение (по желанию одной стороны) и государственная регистрация настоящего договора. Государственная регистрация такого договора осуществляется структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины путем внесения записей в книгу регистрации согласно п. 3.2 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов о праве собственности на земельный участок и праве постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли и п. 4.2 Временного порядка ведения государственного реестра земельного кадастра.
Гражданским кодексом Украины закреплены правовые основы договора аренды земельного участка, в частности его реальность, срочность и платность.
Согласно ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Кроме того, заключенный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в государственном кадастре. Также законом предусмотрено внедрение типичного договора аренды земли, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины.
Неотъемлемой частью договора аренды является: кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка.
Существенными условиями договора аренды земли являются:
• местоположение и размер земельного участка;
• срок действия договора аренды;
• определение размера арендной платы, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возвращения земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (отягощение) относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон.
Согласно закону отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17, 19 Закона Украины „Об аренде земли” являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.
По согласию сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды и т.п., – однако они не могут противоречить действующему законодательству.
Срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет.
Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. В случае если закончился срок действия договора аренды, а арендатор продолжает пользоваться земельным участком, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в продолжение месяца после истечения срока договора такой договор подлежит возобновлению на тот самый срок и на тех самых условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное сообщение осуществляется письмом-сообщением.
Особенности условий договоров аренды земельного участка под застройку.
Глава 34 Гражданского Кодекса Украины имеет название „Право пользования чужим земельным участком под застройку”. На наш взгляд, учитывая цель аренды земли (для осуществления застройки), договора аренды земли должны заключаться на более продолжительный срок, нежели его в большинстве случаев заключают, поскольку краткосрочный срок передачи земельного участка под застройку не дает арендатору гарантий того, что последний успеет воспользоваться своим правом выстроить объект.
Предметом договора аренды земли под застройку является земельный участок, на котором должны быть сооружены здания или сооружения (именно для этого земельный участок предоставляется). Арендатор имеет право приступить к использованию земельного участка только после государственной регистрации договора аренды. Обязанностью арендатора являются осуществление освоения земельного участка для строительства на протяжении трех лет (п.4. ч.1. ст. 416 ЦК Украины), а вот Земельный Кодекс Украины не устанавливает требования относительно сроков освоения земельного участка. Учитывая, что такое требование содержится лишь в Гражданском кодексе, его нужно считать непосредственной нормой, которая регулирует отношения аренды земельного участка, предоставленного под застройку.
Стороны в договоре аренды имеют право предусмотреть основания прекращения права аренды земельного участка предоставленного под застройку. Заключая договор аренды земли под застройку, нужно иметь в виду, что ЦК Украины, вместе с общими основаниями прекращения действия договора установлено особое основание его прекращения, которое не предусмотрено действующим земельным законодательством – неиспользование земельного участка под застройку на протяжении трех лет подряд. Учитывая указанную норму ЦК Украины, арендодатели довольно часто применяют ее и определяют обязанность арендатора завершить застройку земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации договора аренды. Кроме того, отсутствие застройки земельного участка на протяжении установленных договором трех лет считается невыполнением (ненадлежащим выполнением) обязанностей, которое дает основания арендодателям требовать досрочного расторжения договора.
В итоге…
Как и при заключении любой другой гражданско-правовой сделки, при заключении договора аренды земельного участка под застройку, арендатору следует, в обязательном порядке, внимательно ознакомится с договором аренды, в котором должны быть прописаны все существенные условия, предусмотренные законодательством. А если он содержит в себе и дополнительные условия, то проанализировать их с точки зрения правовых последствий для каждой из сторон договора в будущем.
Следует также обратить внимание на права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земли, особенно на обязанность арендатора осуществить освоение земельного участка под строительство на протяжении трех лет, что очень часто по инициативе арендодателя прописывают в договорах подобного рода. Нужно учитывать, что получение разрешительной документации на постройку здания, без которой невозможно начать строительство, иногда затягивается на довольно длительный срок, в результате чего становится невозможным завершить застройку земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации договора аренды. Таким образом, появляется потенциальная возможность для арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды. Как показывает практика, такие действия арендодателя можно оспорить в судебном порядке, продлевая срок договора аренды земли соответствующим судебным решением, но это дополнительная трата денег и времени. Для получения положительного решения суда необходимо еще доказать отсутствие вины в действиях арендатора, принятия всех зависящих от него мер по надлежащему исполнению обязательства по застройке дома. Чтобы избежать подобной ситуации, при заключении договора аренды необходимо требовать от арендодателя исключить пункт с ограничением по срокам застройки, ссылаясь на Земельный кодекс Украины, который не устанавливает требования относительно сроков освоения земельного участка, таким образом, уберегая себя от множества проблем в будущем.